부동산의 건강진단서 등기부등본 바로알기

부동산의 건강진단서 등기부등본 바로알기

◆강은의 돈 되는 경매이야기◆ 한남동에 사는 A씨는 경매에 나온 북아현동 아파트 등기부등본을 꼼꼼히 살핀 대가로 1억7000만원의 수익을 올릴 수 있었다. 감정가 5억원인 이 아파트 등기부등본에는 접수일자가 동일한 소유권이전청구가등기와 근저당이 있었다. 대다수 사람들은 가등기가 경매된 이후에도 말소되지 않는다고 생각해 두 번이나 유찰이 되도록 응찰한 사람이 없었다. 그러나 A씨는 같은 날에 등재된 두 권리의 접수번호를 확인해본 결과 근저당 접수번호가 빨랐고 가등기는 후순위이므로 낙찰 후 말소된다는 사실을 발견했다. A씨는 최저가 3억2000만원에서 1000만원을 더 써내고 낙찰받을 수 있었다. 주변 중개업소에 문의해 보니 사겠다는 사람은 있으나 매물이 모자라는 상황이었으며 5억원에는 당장도 거래를 시킬 수 있다는 답변을 들었다. 등기부등본을 제대로 볼 줄 아는 것만으로도 A씨는 멀쩡한 아파트를 매우 저렴하게 취득할 수 있는 행운을 얻은 것이다. 부동산에 투자하려면 가장 먼저 알아야 할 것이 등기부등본을 보는 법이다. 특히 일반부동산에 비해 등기권리 관계가 복잡한 경매부동산 특성상 경매를 하는 사람들에게는 필수적인 숙지사항이다. 부동산을 거래할 때 등기부등본은 그 부동산의 안정성을 체크하는 건강진단서나 다름없다. 그러나 평생 살면서 등기부등본을 볼 일이 몇 번이나 있겠는가? 상당수 사람들은 등기부등본이 익숙지 않다. 부동산 등기부등본 구성은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있다. 표제부는 부동산의 얼굴이나 다름없다. 부동산에 대한 주소, 면적. 구조, 지목 등 부동산 표시에 관한 정보들이 기입되어 있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기입되어 있다. 과거 소유자가 바뀐 내역들이나 현재의 소유자를 확인할 수 있다. 을구에는 근저당권 등 소유권 이외 권리에 관한 사항이 기입되어 있다. 을구를 차지하는 주 내용은 금융회사에서 대출받고 저당 설정된 시기와 채권 최고액 금융회사가 등재돼 있다. 이처럼 등기부등본에는 해당 부동산 속사정이 모두 나타나 있어 사람으로 따지면 호적등본과 같은 역할을 한다고 할 수 있을 만큼 중요한 공부이기 때문에 부동산경매 투자자들이 권리 분석을 할 때에는 등기부등본을 가지고 한다. 등기부등본에 등재된 권리 간의 우선순위를 가리는 데는 원칙이 있다. `갑구` `을구`처럼 같은 `구` 내에서는 등기한 순서대로 순위 번호가 기재되므로 간단하다. 갑구와 을구 서로 간의 우선순위를 따질 때는 접수일자를 보고 판단하면 된다. 접수일자가 빠르면 순위도 앞선다. 만일 접수일자가 동일하면 접수번호까지 살펴 앞선 접수번호가 우선권리를 갖는다. 등기부등본을 볼 때는 자칫 소홀해서 놓치기 쉬운 열람일자와 페이지까지 세세히 살펴야 한다. 열람일자가 오래전 것이라면 그 이후 추가로 설정된 권리나 변동된 사항을 몰라 추가 담보대출 혹은 부동산을 둘러싼 분쟁이나 소송 사항을 알지 못하고 지나치게 됨으로써 피해를 볼 수도 있다. 따라서 이미 사전에 등기부등본을 보았더라도 계약이나 경매 참여 직전에 최신 등기부등본을 발급받아 재확인할 필요가 있다. 또 등기부등본 하단에 있는 페이지 수를 전체 쪽수와 맞는지 맞춰본다. 만일 중간에 한 장이라도 누락됐다면 중요한 권리관계를 놓칠 수 있다. 당장 살고 있는 집의 등기부등본부터 떼어 확인해 보자. 등기부등본과 친숙해지는 것은 소극적으로는 내 재산을 지키기 위함이며 한 걸음 더 나아가서는 재산 증식을 위해서도 꼭 필요한 사항이다.