2009년 하반기 부동산 시장 분석

부동산 가격 바닥인가? 하락 추세인가? 부동산 매입 시기를 고민할 때 나오는 질문이다.
최근 경기 침체에도 강남3구 등 버블세븐 지역 아파트 거래량이 증가하고 시세가 회복되는 흐름을 보이면서 부동산 가격에 대한 바닥 논란이 아주 뜨겁다. 시장을 보는 상반된 시각에 대한 근거를 살펴보자.

부동산 시장 침체 요인

부동산 가격 하락을 강조하는 견해는 거시경제지표의 악화에 근거를 두고 있다. 첫째, 실물경기 위축 및 실질소득 감소다. 마이너스 경제성장률 및 급여인하 등으로 가처분 소득이 줄어든다. 둘째, 고용 악화에 따른 실업률 증가이다. 경제 위기 극복을 위한 기업 구조조정이 실행될 경우 실업률이 5% 이상 증가할 것으로 예상한다. 셋째, 신용축소 정책에 따른 실물경제 파급 효과이다. 금융기관의 예대율이 130~140%로 유지된 채, 콜금리 등 정책금리는 매우 낮아졌다. 저금리보다 실제 자금수급 불균형은 지속할 가능성이 크다. 넷째, 금융위기 장기화에 대한 우려이다. 통화량 증가에 따른 스태그플레이션 등 압력이 작용하여 실질금리 인상이 불가피해진다. 다섯째, 출산율 감소 및 노령인구 증가 등 인구정체에 따라 주택수요가 2015년 이후 감소세로 전환될 것이다. 이렇듯 예견되는 거시경제지표로 보아 소비 침체 등 경기 불황의 장기화로 부동산의 실질 구매력이 감소하고, 인구정체에 따른 수요감소가 부동산 시장의 상승을 억누르는 요인이 된다는 것이다.

 

부동산 시장의 반격 임박

반면 부동산 가격의 상승을 예견하는 견해는 급격한 가격 하락에 따른 반등 시도와 바닥을 다지는 조정이 시장 곳곳에서 나타나는 것에 주목하고 있다.

첫째, 정부의 부동산규제 완화정책이다. 건설경기 회복을 위한 SOC확충, 투기지역해제, 한강변 초고층 개발, 재건축규제 완화 등 부동산 시장을 살리기 위한 정책들이 계속 쏟아지고 있다.

둘째, LTV(주택담보대출인정비율)이 낮아 가계부실 우려가 적다. 미국은 LTV가 98.5%, 한국은 48.8%로 미국의 절반 수준에 불과하며 이는 OECD에서도 가장 낮은 나라 중 하나다. 미국 금융위기의 시발점인 서브프라임 모기지론은 LTV가 최대 100%, 일본은 버블붕괴 당시 무려 120%였다. 하지만 우리나라는 투기지역 40%, 기타 지역 60%로 제한하여 취급하였다.

셋째, 국가 예산 대비 대출 규모가 안정적이다. 삼성경제연구소 2007년 자료를 보면, 미국은 주택대출 규모가 연간 예산의 3배이나 우리나라는 그 절반 수준인 1.5배이다. GDP 대비 주택대출비율도 미국 85%, 우리나라는 OECD 평균 50%보다 낮은 32%이다. 연체율은 미국 18.2%, 주요 국가 3~15%인데 반해 우리나라는 3% 이하 수준이라 타 국가에 비해 매우 안정적이다.

넷째, 주택가격 상승률이 OECD 다른 국가보다 낮다. 최근 4년간 통계 자료를 보면 국내 주 택가격 상승률은 OECD 평균 42%의 절반 수준인 21% 상승에 그치고 있다. 소비자 물가상승률을 반영한 실질 주택가격 상승률도 20%로 매우 안정적인 상승률이며 이는 주요국 평균치(미국 40%, 일본 30%)와 비교해도 한참 낮은 수치다.

다섯째, 부동산규제 및 건설사 부실로 인한 공급 부족이다. 국토해양부에 따르면 2008년 건축허가량이 2007년보다 20.1% 줄어든 것으로 나타났다. 특히 2008년 건축허가량 중 주거용 면적(3천848만㎡)은 전년 대비 41% 감소했으며 1998년(3천115만㎡) 이후 최저치를 기록했다. 이 같은 감소 추세는 2~3년 후 주택수급 불균형으로 나타날 우려가 있다.

여섯째, 주택보급률이 105.9%이나 자가보유비율은 60% 수준이다. 2008년 12월 통계청 자료에 의하면 자가보유비율은 도시 지역 52%이고, 농어촌 지역 74.2%, 전국은 약 60%이다. 즉 전체 가구 중 약 60%만이 집을 소유하고 있고 나머지는 전겳何섯?살고 있다. 또한 1천 명당 주택 수로 볼 때 우리나라는 282채로 일본(422), 미국(416)보다 상당히 적다. 

 

일곱째, 초저금리의 장기화다. 최근 저금리 상태는 주택 구매력을 향상시키고 있다. 2008년 고금리가 정점을 찍은 후 글로벌 금리 인하 공조로 인해 콜금리는 크게 하락했다. 우리나라는 현재 콜금리가 2%까지 하락한 상황이며, 경기 회복 시기가 도래할 때까지 당분간 2~3%대의 저금리 상태가 지속될 것으로 전망된다.

여덟째, 800조 시중 단기자금과 원화 약세로 인한 외국자금의 유입이다. 정부의 통화량 확대 정책과 원화 약세에 의한 외국자금 유입 등으로 시중 단기자금이 크게 늘었으나 생산성 향상 을 위한 투자보다는 주식겫琯옐?등 자산에 집중 투자되고 있다. 그 결과 인기 지역을 중심으로 부동산 가격이 크게 상승하고 있다. 부동산 시장은 상승 요인과 하락 요인이 항상 상충한다. 2008년 하반기부터 하락 요인이 강해지면서 부동산 가격은 급격히 떨어졌고, 이를 방치하면서 금융권 부실로 귀결되는 심각한 상황이 전개되었다. 정부는 금융권 부실을 막고 경기 침체의 조기 극복을 위해 시장에 막대한 유동성 자금을 풀었다. 또한 부동산세제 및 규제완화정책을 펼쳐 자산가치의 안정화를 꾀하고 있다. 이 같은 상황에 대해 스태그플레이션이 발생할 것이라는 우려가 크나 정부 계획대로 경기연착륙이 진행된다면 부동산 가격의 안정화가 예상된다. 단, 최근 수요 쏠림 현상이 극심해지고 있어 가격 상승의 지역적 차별화는 더욱 두드러질 전망이다.